□ 王亚琳
　在房地产交易中，“借名买房”作为一种规避政策限制或满足特定需求的非典型操作，暗藏着复杂的法律风险与利益冲突，当实际占有人售卖房屋，借名人的损失谁担？
　　基本案情：2016年，案外人蒲某为图公积金贷款利率低借用胡某名义购房，房屋总价40.5万元，首付款由蒲某支付，公积金贷款及装修贷款共计46万元由胡某及其配偶杜某办理。相关贷款银行卡由蒲某持有，房屋由其装修并实际入住，贷款亦由其负责偿还。2018年，蒲某在未告知胡某的情况下，通过房产中介公司，以胡某名义与李某签订《房屋买卖合同书》，将房屋出售给李某，合同总价款60万元。李某向蒲某控制的账户支付房款55万元。整个交易过程中，李某对蒲某冒用胡某名义卖房的行为并不知情。蒲某随后将房屋相关合同、发票及钥匙交付给李某。2023年，胡某因接到银行催款通知，方才得知房屋已被出售。此后，胡某夫妇开始承担贷款偿还义务。截至2024年7月，二人已累计偿还贷款本息3万余元，尚欠贷款本金及利息共计25万余元。胡某遂将蒲某、李某及房产中介公司诉至法院。
　　法官说法：案涉房屋的首付款及2023年8月之前的贷款均由蒲某支付和偿还，购房合同及发票原件亦由蒲某持有，房屋亦长期由蒲某实际占有使用。以上事实足以证明原告胡某、杜某与蒲某之间存在借名买房关系。被告李某通过中介公司购买案涉房屋，对蒲某借名买房的事实并不知情，属于善意第三人，且在交易过程中已尽到合理的审查义务，对胡某的损失并无过错，不应承担赔偿责任。相关损失应由存在过错的各方根据其过错程度分别承担。首先，蒲某未经胡某同意擅自出售房屋，是导致胡某损失的主要原因；同时，胡某在办理贷款后将款项交由他人使用，并将银行卡、购房合同及发票原件交由蒲某持有，长期未对房屋状况进行查看或询问，其对损失的发生亦存在明显过错。法院综合认定蒲某与胡某、杜某共同承担80%的责任。其次，房产中介机构明知蒲某并非房屋登记权利人，却未向李某披露该情况，亦未就售房事宜向胡某核实，且在房屋未登记领取权属证书的情况下促成交易，存在过错。法院酌定其对胡某的损失承担20%的赔偿责任。
　　法官提醒：借名购房存在“名义与实际权利分离”的天然风险，名义购房人需谨慎出借身份，对房屋及贷款事项尽到基本监管义务；实际购房人需通过书面协议明确权利义务，避免因擅自处置房屋引发纠纷，从源头减少此类矛盾的发生。